Семь мифов о недвижимости в Майами и их разоблачение

Развенчание самых частых заблуждений о недвижимости в Майами

 30 дек 2015

 майами мифы недвижимость

Из разговоров и переписки и клиентами, потенциальными клиентами и просто интересующимися вопросами приобретения недвижимости в Майами и Флориде у меня сложилось впечатление, что в отношении этих самых вопросов у русскоязычных людей существует целый ряд регулярно повторяющихся заблуждений. Обсуждению и развенчанию этих мифов будет посвящена эта статья. Я надеюсь, что ознакомление с представленной здесь информацией может позволить Вам составить более ясную картину того, каковы преимущества и недостатки владения квартирой или домом в Южной Флориде.

Миф первый. Недвижимость в Майами доступна только очень богатым людям

В общем, я считаю этот миф самым, если не оправданным, то уж точно ожидаемым. Действительно, если просто ввести в любой поисковой системе запрос, касающийся недвижимости в Майами, то большая часть найденных страниц будет предлагать вам «шикарные апартаменты», «виллы» и «особняки» по астрономическим ценам в миллионы долларов. Все это накладывается на «открыточное» представление о Майами, как о городе богатых и знаменитых. Не спорю, богатые и знаменитые люди в Майами живут и в немалых количествах. Шикарные апартаменты и виллы с причалами тоже в наличии, однако, большая часть объектов недвижимости в Майами вполне доступна представителям среднего класса. Судите сами – по официальным данным в ноябре 2015 года средняя цена продажи квартиры в Майами составила 203,000 долларов. В соседнем графстве Бравард, относящемся к «Большому Майами» и являющемся, кстати говоря, домом для большинства русскоязычных жителей Южной Флориды, этот показатель составил 127,000 долларов. Для жителей крупных городов на территории бывшего СССР подобные цены не являются чем-то потрясающим воображение.

При этом следует отметить, что за, скажем, 120-150 тысяч долларов в Майами и окрестностях Вы можете приобрести двухкомнатную (с одной спальней по здешней классификации) квартиру с бассейном, тренажёрным залом и зоной общего пользования (условным клубом – залом, который можно арендовать для проведения небольших мероприятий). И всё это в пределах пешей прогулки от прекрасных песочных пляжей, магазинов и ресторанов на любой вкус.

Если Ваши потребности и возможности скромнее, можно найти вполне приличные варианты и за 90-100 тысяч. Они могут находиться несколько дальше от океана и, к примеру, не иметь тренажёрного зала, но по большому счёту это будет вполне комфортабельное жилье. Таким образом, на рынке недвижимости Майами можно найти вариант на любой вкус и кошелек и для того, чтобы стать владельцем квартиры или дома в этих краях совсем не обязательно быть миллионером.

Миф второй. Приобретая недвижимость в Майами я могу претендовать на визу, гринкарту, гражданство США (альтернативный вариант – я не могу купить, если у меня нет гринкарты/гражданства)

Для получения статуса резидента или гражданина США существует большое число различных вариантов. Однако, к сожалению, приобретение здесь недвижимости никакого влияния на Ваши иммиграционные перспективы не оказывает. Отчасти возникновению этого мифа способствуют различные интернет-сайты, предлагающие в одном контексте услуги по натурализации в США и продаже недвижимости. В некоторых, особенно недобросовестных случаях, вопрос представлен так, что между этими двумя процессами есть какая-то связь. Подобные предложения не достоверны и по большому счёту незаконны. Наличие недвижимости не поможет Вам легализоваться в США. Единственное, на что это может повлиять (и то, впрочем, чисто теоретически) это на продление уже имеющейся или получение новой визы для въезда в Соединённые Штаты. В принципе можно себе представить, что для иммиграционного офицера наличие у Вас квартиры или дома в Майами может быть критерием того, что Вы человек, серьёзно относящийся к США, вкладывающий деньги в местную недвижимость и как следствие, благонадёжный.

Неверно также и обратное предположение. Ваши иммиграционный статус никак не влияет на возможность приобретения Вам недвижимости в Майами. Никого не интересует, какая у Вас виза, на какой срок и что Вы вообще делаете во Флориде. Пожалуй, единственным аспектом приобретения недвижимости в Майами, который в случае иностранцев отличается от такового для граждан США, является получение ипотеки. Не вдаваясь в детали, скажу, что к иностранцам предъявляются несколько более жесткие требования, при рассмотрении их заявок для получения ссуды с целью приобретения недвижимости. Впрочем, эти «более жёсткие» условия многим жителям России и других постсоветских стран могут показаться весьма щадящими – при выплате около 30% от стоимости дома Вы можете рассчитывать на получение ипотеки на остальную сумму под менее чем 6% годовых. Естественно, в долларах. Конечно, для этого требуется собрать и представить массу различных бумаг, подтверждений наличия у Вас стабильного дохода и т.п., однако в моей текущей практике большинству желающих удаётся получить ипотеку на вполне приемлемых условиях.

Миф третий. Для россиян приобретение недвижимости затруднено местными властями

Это, пожалуй, самое безосновательное из обсуждаемых здесь заблуждений. Его возникновению и развитию, по-видимому, способствуют активно муссируемые в средствах массовой информации политические противоречия между Россией с США. Однако для американских местных властей и тем более обычных граждан, все эти вопросы никакого сколь-нибудь существенного значения не имеют и уж точно они никак не отражаются на восприятии людей, приезжающих из России или просто говорящих по-русски. Более того, для американской культуры в целом характерно дружелюбное и со сдержанным интересом отношение к любым иностранцам и уж тем более к выходцам из всё ещё довольно экзотических стран Восточной Европы.

Кроме того, местные власти прекрасно понимают важность иностранных покупателей для поддержания стабильного спроса на недвижимость в Майами. В Майами и Флориде в целом иностранцы являются важнейшими игроками на рынке недвижимости, и по образному выражению специалистов, для Майами недвижимость является главным экспортным продуктом.

Миф четвёртый. Квартира или дом в Майами могут обесцениться в любой момент

Этот миф я не могу считать вполне безосновательным. Действительно, цены на недвижимость в Майами подвержены некоторым колебаниям. Это находит своё отражение в средствах массовой информации, которые любят представлять любое, даже незначительное снижение цен в апокалипсическом ключе. Более того, всего несколько лет назад, в период мирового финансового кризиса, на рынке недвижимости Майами было отмечено весьма заметное «охлаждение» - в некоторых сегментах снижение цен достигало 50 и более процентов. И на то были объективные причины, включая «мыльный пузырь» необоснованно выданных кредитов и неблагоприятную глобальную финансовую конъюнктуру. Однако, во-первых, на данный момент цены уже достигли предкризисных значений, а в некоторых случаях даже превысили их. Во-вторых, проводимая властями США в этой области политика направлена на предотвращение подобных скачков цен – в любых направлениях. В целом, можно с уверенностью говорить, что в средне- и долгосрочной перспективе цены на недвижимость в Майами растут как минимум с некоторым опережением инфляции. В краткосрочной перспективе коррекция цен возможна, однако я не ожидаю никаких драматических изменений в обозримой перспективе. Недвижимость в Майами это надёжный и высоко ликвидный актив.

Миф пятый. Россияне определяют спрос на недвижимость в Майами

Это относительно недавно возникшее убеждение в настоящее время оказывает негативное влияние на интерес покупателей из России и других постсоветских стран к недвижимости в Майами. Учитывая недавнее ослабление рубля по отношению к доллару, у многих потенциальных покупателей возникает беспокойство, что в связи с (возможным) снижением спроса из России цены на недвижимость в Майами значительно снизятся, так как именно российские деньги поддерживают этот спрос.

Тут имеет место целый ряд неверных предпосылок. Во-первых, россияне никогда не были доминирующей «силой» на рынке недвижимости Майами. Хотя, действительно, большинство выходцев из России, интересующихся покупкой недвижимости в США, в первую очередь обращали и обращают внимание на Майами и только потом на Нью-Йорк или, скажем, Лос Анжелес, в масштабах местного рынка это никогда не было существенным фактором. Россияне никогда не входили даже в первую пятёрку лидеров среди покупателей недвижимости США – иностранцев. Традиционно этот список возглавляли англичане, немцы и французы, а также примкнувшие к ним канадцы. На сегодняшний день картина несколько изменилась – на первый план вышли покупатели из стран Южной Америки. Однако повторюсь, отток покупателей из России существенного влияния на рынок оказать не может. Кроме того, по крайней мере, на собственном опыте я подобного оттока не наблюдаю. Более того, как мне кажется, в последнее время даже несколько увеличился интерес представителей среднего российского класса к квартирам в Майами, находящимся в среднем же ценовом диапазоне – в пределах 200 тысяч долларов. Это, впрочем, тема для отдельного обсуждения.

Миф шестой. Только недвижимость в непосредственной близости от океана представляет интерес/ценность

Классическое утверждение, что ценность недвижимости в первую, вторую и третью очередь определяется его положением, справедливо и для Майами. Однако близость океана не является не только единственным, но даже, наверное, и ключевым фактором, влияющим на цену квартиры или дома в Южной Флориде. Куда большее значение имеет престиж района города, где расположен объект. Так, к примеру, в деловом центре Майами цены крайне высоки, хотя добраться оттуда до океана непросто. В то же время, между располагающимися непосредственно на побережье и в пределах пяти минут езды друг от друга городами Санни Айлс и Халлендейл Бич разница в цене за аналогичные объекты может составлять десятки и сотни процентов.

На мой частный взгляд преимущества жизни непосредственно рядом с пляжем весьма сомнительны. Здания, находящиеся в этой зоне, вынуждены постоянно проводить дорогостоящие работы по поддержанию в надлежащем состоянии фундамента и других элементов строений, подверженных существенному разрушающему воздействию в связи с близостью океана. Дома «первой линии» как правило, являются очень крупными объектами, населёнными огромным количеством людей, что зачастую делает жизнь в них весьма неспокойной. Кроме того, учитывая развитость транспортной инфраструктуры, удалённость от океана даже на 10-15 километров лишь означает, что Вам придётся потратить лишние десять-пятнадцать минут на то, чтобы добраться до пляжа. В общем, на мой взгляд, при выборе квартиры в Майами не стоит зацикливаться только на береговой линии, тем самым существенно ограничивая себя в выборе интересных вариантов.

Миф седьмой. Чтобы купить что-либо я должен находиться в США длительное время

Я думаю, что этот миф у жителей постсоветских стран, прежде всего, связан с опытом общения с государственными инстанциями на родине, где нередко самые простые процедуры занимают достаточно продолжительное время. Процесс покупки и оформления в собственность недвижимости в Майами отличается от своих аналогов во многих других странах простотой и прозрачностью. В принципе, Ваше физическое присутствие в США необходимо только на этапе подбора объекта и проведения переговоров. На этот период Вы легко можете снять квартиру в Майами или остановиться в отеле. После этого все вопросы могут быть решены представляющим Ваши интересы агентом по работе с недвижимостью. Во многих случаях мои клиенты даже не присутствуют на подписании контракта – эту, по большому счёту чисто формальную процедуру, я провожу сама по доверенности. Таким образом, при благоприятном стечении обстоятельств, для решения всех требующих Вашего присутствия вопросов, связанных с приобретением недвижимости в Майами Вам может хватить одной-двух недель. В немалой степени ускорению процесса способствует соответствующая подготовка, когда на момент приезда у Вас уже есть целый ряд вариантов, готовых для просмотра.

Если Вам понравилась эта статья, Вы можете подписаться на нашу страницу на Facebook. Мы регулярно публикуем интересные материалы, посвященные городу Майами.