Вся информация для тех, кто планирует купить недвижимость в Майами
Процедура приобретения недвижимости во Флориде и в частности в Майами существенно отличается от таковой в России и других постсоветских странах. Основным отличием является большая простота и минимальная забюрократизированность всех этапов покупки и оформления квартиры или дома.
Прежде всего, естественно, необходимо найти подходящий Вам объект. Это можно сделать самостоятельно, используя, например, такие сайты как zillow.com, trulia.com и даже craigslist.com. Подобный подход обеспечивает максимальную независимость, но имеет ряд недостатков.
Во-первых, информация на подобных сайтах не всегда верна и многие уже проданные квартиры и дома на протяжении длительного времени продолжают оставаться на сайтах. Кроме этого, при отсутствии достаточного опыта, выяснение деталей предложения и организация просмотра квартиры могут потребовать существенного времени.
Следует также отметить, что с финансовой точки зрения самостоятельный поиск квартиры не приносит выгоды. Здесь необходимо остановиться на вопросе волнующем многих потенциальных покупателей - кто и как оплачивает услуги агента. По законодательству Флориды услуги агента, представляющего покупателя (как, впрочем, и продавца) оплачиваются только после заключения сделки и только продавцом недвижимости. Таким образом, агент, помогающий Вам найти квартиру, не может (с точки зрения закона) получать от Вас какие-либо деньги.
При этом если Вы заключаете сделку, не имея агента, процент, который обычно разделяют между собой агенты продавца и покупателя, полностью достаётся стороне продавца.
Однако важнейшее преимущество, которое даёт Вам наличие профессионального агента по недвижимости, это его знания и опыт. В штате Флорида все агенты проходят специальное лицензирование, они подробно изучают как юридические, так и технические аспекты операций с недвижмостью. Кроме того, опытный агент, хорошо знает ситуацию на рынке, а также многочисленные ньюансы и особенности недвижимости в различных районах, формах собственности, типах строений и т.п.
Кроме того, лицензированные агенты недвижимости в Майами и Южной Флориде имеют доступ к подробной базе данных, включающей информацию обо всех доступных объектах. Эта информация достоверна и актуальна, так как за каждый объект в базе отвечает своей лицензией определённый агент. Кроме того, все детали каждой квартиры или дома подробно описаны, включая квартплату, налоговые выплаты и различные обременения.
Ну и, наконец, в большинстве случаев, по крайней мере в нашей практике, в процессе поиска и приобретения квартиры или дома, агент по недвижимости становится Вашим хорошим знакомым, который может помочь Вам советом или даже делом во многих ситуациях, возникающих как до, так и после приобретения квартиры или дома.
Дальнейшую процедуру приобретения недвижимости в Майами мы будем описывать в контексте участия агента, хотя, повторимся, все эти этапы могут быть пройдены покупателем самостоятельно.
Когда интересный объект (а чаще объекты) найдены, организуется просмотр. Опытные агенты способны договориться о просмотре в удобное время и мы, как правило, отсматриваем не менее 5-6 квартир или домов в день. Естественно, существует большое количество различных аспектов, на которые следует обратить внимание при осмотре недвижимости, многие из которых специфичны для Флориды. Здесь мы не будем их обсуждать в подробностях, лишь отметим, что на этом этапе профессиональные и личные качества агента, работающего с Вами, могут оказать критическое влияние на результат.
Как правило, клиенты просматривают достаточно большое число объектов прежде чем им удаётся найти подходящий вариант. В нашей практике прежде чем сделать первое предложение в среднем клиенты просматривают 8-10 квартир и 5-6 домов.
Итак, когда Вы нашли подходящий Вам объект, пора делать конкретное предложение. За редким исключением, цена по которой дом или квартира выставлены на продажу, может и должна обсуждаться. В среднем она может быть снижена в пределах 5-10%. Во всех переговорах Вас представляет агент и он или она, естественно, защищает Ваши интересы. Зачастую в ответ на предложенные Вами условия продавец выставляет встречное предложение со сниженной относительно исходной ценой.
Важно отметить, что при отправлении преложения Вы должны подтвердить наличие у Вас достаточной для приобретения объекта суммы (подобным подтверждением обычно является выписка со счёта).
В случае, если Вы предполагаете брать ипотеку, данный этап может занять некоторое время, так как для подтверждения наличия заёмных средств, Вам нужно будет сначала провести переговоры с кредитной организацией и получить её согласие. Наше агентство имеет большой опыт работы с подобными организациями. Иностранцам для получения ипотеки как правило требуется внести 35-50% от стоимости объекта.
Когда соглашение достигнуто, и Ваше предложение принято и подписано обеими сторонами, наступает момент внесения залога. Наличие залога гарантирует, что сделка будет заключена Вами (обязательства стороны продавца гарантируются собственно объектом, о котором идёт речь). Размер залога варьируется и зависит от конкретных договорённостей, однако как правило не превышает 10% от стоимости квартиры или дома. Все ньюансы переговоров и технические вопросы, связанные с пересылкой документов и их заверением контролирует и осуществляет агент.
С момента внесения залога начинается процесс подготовки к "закрытию" сделки. В этот период Ваш агент проверяет "историю" объекта, решает различные юридические и технические вопросы, в том числе связанные с передачей имущества и подготавливает документы для подписания сторонами (в координации с агентом продавца). Как правило, это занимает около 4х недель. Естественно, что в случае, если Вы берёте ипотеку, период подготовки закрытия может длиться несколько дольше.
Наконец, наступает день "закрытия". В сущности этат этап лишен какой-либо торжественности - к этому моменту все вопросы уже решены и Вам остаётся только поставить свою подпись под окончательным документом. На практике, Ваше присутствие при заключении сделки не является обязательным. Наши агенты нередко подписывают окончательную сделку по доверенности, так как многие из наших клиентов в этот момент находятся за пределами Флориды.
После закрытия Вы становитесь владельцем недвижимости в Майами. Официальные документы на квартиру или дом приходят к Вам в течение пары месяцев.
