Недвижимость Майами Логотип
+1(954)562-61-64
Phone
< Вернуться к списку

Строительный бум в деловом центре Майами близится к завершению (часть вторая)

Продолжение статьи Miami Herald о ситуации на рынке недвижимости Майами.


Хотя сейчас кажется, что весь центр Майами перестраивается и строительные краны находятся на каждом углу, в действительности количество новых квартир, которые в ближайшие два с половиной года девелоперы планируют вывести на рынок, составляет меньше половины от того, что было построено в течение предыдущего строительного бума.

В этом году будут закончены работы лишь над 1,450 квартир в центре Майами, в 2016 году этот показатель составит 4,000, а в 2017 – 3,300. В общей сложности это лишь 8,750 квартир. В то же время в период с 2006 по 2008 годы было построено 16,900 квартир.

Рынок недвижимости Майами должен быть в состоянии принять подобный объем новых объектов, хотя уже сейчас количество предлагаемых к продаже квартир соответствует объему сделок за 8.7 месяцев.

Крайне важным периодом будет первая половина 2016 года, когда более 2000 новых квартир будут выставлены для продажи, а ещё 1000 для аренды. Девелоперы будут внимательно следить за результатами продаж.

Хотя иностранцы продолжают поддерживать спрос на недвижимость в Майами, в последнее время все большую активность проявляют американские покупатели. Например, большой резонанс получила покупка американским менеджером крупного хэдж-фонда акций Кеннетом Гриффином пентхауза в Майами Бич за 60 миллионов долларов. Это крайне важно, так как количество иностранцев, имеющих в наличии средства для приобретения квартир за полную стоимость снижается. Год назад 65% квартир в Майами были проданы без привлечения ипотеки, в настоящее время этот показатель снизился до 53%.

За последнее время несколько девелоперов отказались от работы над уже запланированными объектами. Например, 36-этажное здание в районе Эджвотер, о строительстве которого было объявлено этой весной, не будет построено. Владельцы участка земли рядом с Майами Ривер, которые планировали постройку многоэтажного здания, предпочли продать участок за 18 миллионов долларов. Ещё один проект по постройки высотного здания был недавно закрыт в Халландейле.

По мнению экспертов подобные процессы вполне ожидаемы. Как правило, строительные циклы в Майами занимают от 7 до 10 лет, сейчас идет пятый год очередного цикла. В начале цикла спрос, как правило, высок, поэтому девелоперы активно строят недвижимость, чтобы его удовлетворить. Однако они как правило строят слишком много и на смену высокому спросу приходит избыток предложения, что ведет к снижению цен. После того, как эти «избыточные» объекты, наконец, проданы, начинается новый цикл.

Другим важным признаком приближающего замедления является то, что целый ряд девелоперов снизили требования к первому платежу с 50% от стоимости объекта до 30-35%. Все последние годы 50% взнос был обязательным во всех крупных проектах, однако в течение последних двух недель в двух крупных зданиях в районе Брикел минимальный платеж был снижен до 30% и 35%, соответственно.

В то же время, владельцы этих зданий утверждают, что они уже продали от 80 до 85% квартир и снизили требования к платежам, чтобы побыстрее закончить продажи и начать работу над новыми объектами.

Многие полагают, что отказ от строительства ряда объектов может оказать благотворное влияние на рынок в целом в связи со снижением затрат на постройку зданий. В последние годы стоимость строительных работ в Майами росла быстрыми темпами, что было связано с недостатком квалифицированной рабочей силы. Ситуация может измениться если спрос на рабочих начнет снижаться.

Некоторое охлаждение рынка отмечается и в Майами Бич. Цены на квартиры здесь заметно выше, чем в деловом центре, что связано с высокой стоимостью земли и строительных работ. Средняя цена на квартиры в новостройках в Майами Бич составляет около 1,550 долларов за квадратный фут, в то время как в деловом центре этот показатель равен 570 долларам. При этом в настоящее время в Майами Бич ведутся работы над 500 квартирами; в даунтауне этот показатель составляет 6,300 квартир.

В то же время, учитывая столь высокую стоимость квартир, которая в большинстве новых домов варьирует в пределах от 4 до 10 миллионов долларов, покупатели недвижимости в Майами Бич существенно отличаются от таковых в деловом центре. Это, как правило, очень обеспеченные люди, которых мало беспокоят колебания курсов валют или волнения на биржах.

В то же время на рынке домов в Майами никаких признаков замедления не отмечается. На данный момент число предлагаемых объектов соответствует продажам в течение 4.6 месяцев, что указывает на преобладание спроса над предложением. В среднем дом находится на рынке в течение 65 дней, год назад данный показатель составлял 78 дней. В целом, дома в Майами продолжают пользоваться устойчивым спросом.

В секторе аренды эксперты ожидают снижения цен. По крайней мере, если речь идет о квартирах в деловом центре. Это связано с тем, что в настоящее время идет работа над 3,200 квартирами, которые будут предлагаться для аренды. Ещё 7,000 квартир запланированы на ближайшее будущее в Брикеле и прилегающих к нему районах.

Основу спроса на аренду подобных квартир составляют молодые профессионалы, у которых нет денег на покупку дорогой недвижимости, но которые стремятся жить в центре города, именно там, где кипит культурная жизнь.
По материалам: http://goo.gl/lzhfkH