Как мировая экономическая ситуация отражается на рынке недвижимости в Майами

Анализ влияния экономической ситуации в разных регионах мира на цены на квартиры и дома в Майами.

 30 окт 2015

 майами недвижимость экономика

Уже ни для кого не секрет, что экономики большинства развитых и развивающихся стран мира тесно взаимосвязаны между собой. Этот процесс, называемый глобализацией, имеет как положительные, так и отрицательные стороны. В этой статье я кратко рассмотрю влияние глобализации на рынок недвижимости американского города Майами, расположенного в Южной части штата Флорида.

Рынок недвижимости вообще является одним из ключевых компонентов современной экономики. Ярким подтверждением этого стал мировой финансовый кризис, бушевавший в период с 2007 по примерно 2011 годы (хотя многие регионы мира до сих пор не вполне восстановились от его последствий). Напомню, что одной из важнейших причин возникновения этого кризиса стало накопление банками и другими финансовыми организациями так называемых «плохих долгов», прежде всего ничем не обеспеченных обязательств по кредитам на покупку недвижимости. Всё это происходило, прежде всего, в США и отчасти в странах Западной Европы, однако последствия этого кризиса, как известно, отразились практически на всех странах земного шара.

При этом следует отметить, что рынок недвижимости Майами особенно тесно связан с экономической ситуацией в различных уголках планеты. Это обусловлено, прежде всего, тем, что город Майами исторически является в высшей степени интернациональным. Так по данным ООН 59% жителей Майами родились за пределами страны (США) – это самый высокий показатель среди всех городов мира. Это, а также международная известность Майами в качестве прекрасного курорта и репутация культурного и финансового центра, обеспечили постоянный приток на рынок недвижимости Майами инвесторов из-за рубежа. Лидерами здесь являются выходцы из Южной Америки, а также Канады и некоторых западноевропейских стран, однако в последние годы россияне и другие жители бывшего СССР составляют им некоторую конкуренцию.

В этой связи весьма любопытно проанализировать каким образом экономическая ситуация в других странах отражается на ценах на недвижимость во Флориде. Например, в последние годы во многих крупных странах Южной Америки отмечаются довольно серьёзные экономические потрясения. Отражением этого являются курсы валют по отношению к доллару. В период с 2011 по 2014 годы валюты Аргентины, Бразилии и Венесуэлы обесценились по сравнению с долларом на 97%, 41% и 47%, соответственно. В Аргентине почти половина этого снижения пришлась на 2014 год.



Казалось бы, это должно оказывать негативное влияние на рынок недвижимости в Майами так как покупательная способность многих традиционных клиентов должна была заметно снизиться. Однако, напротив, цены на недвижимость в Майами именно в период с 2011 по конец 2014 года безостановочно росли не менее чем на 10% в год. Причем одним из важнейших факторов, определивших этот рост, стал значительный приток покупателей дорогой недвижимости именно из Венесуэлы, Аргентины и Бразилии, а также других стран Южной Америки. Это на первый взгляд парадоксальное явление вызвано тем, что в условиях кризиса на родине многие жители указанных стран стали искать возможности для надёжного вложения остатков своих накоплений. И недвижимость в Майами стала для них наиболее очевидным способом подобного инвестирования.

Вот сухие статистические факты, подтверждающие описанное выше – в 2014 году иностранцы приобрели 29% объектов недвижимости в Майами и графстве Бравард. При этом 68% иностранных покупателей недвижимости оказались выходцами из стран Южной и Центральной Америки. Первое место заняли венесуэльцы, купившие 16% от всех объектов, приобретённых иностранцами. За ними следуют аргентинцы (12%), бразильцы (11%) и колумбийцы (8%). Традиционные лидеры, канадцы, остались лишь на пятом месте с 7%, за ними следуют французы с 5% и мексиканцы с 4%. При этом иностранцы покупали значительно более дорогие квартиры и дома. В среднем при заключении сделки они выплачивали 444,000 долларов, в то время как средний показатель для рынка в целом составил лишь около 215,000 долларов.

Кроме того, в более чем 80% случаев иностранцы при покупке квартиры или дома в Майами выплачивали полную стоимость, то есть обходились без ипотеки, что вообще крайне редко встречается в США. Всё это обеспечило Флориде пальму первенства среди всех штатов США по числу покупателей недвижимости-иностранцев, здесь этот показатель составил 23%. Калифорния и Техас остались далеко позади.



Интересно, что проблемы в экономике стран еврозоны подобного эффекта на рынке недвижимости Майами не вызвали. Исторически жители Франции, Великобритании и Германии были весьма активно приобретают квартиры и дома в Майами, однако в последнее время, как видно из представленных выше данных, они уступили свои позиции латиноамериканцам. При этом, как известно, экономическая ситуация во многих странах Западной Европы далека от идеальной, и евро также переживает не лучшие времена. Тем не менее, жители этих стран, по-видимому, не спешат спасать свои капиталы путём массовой скупки квартир и домов в Южной Флориде.

В последние несколько лет эксперты рынка недвижимости Майами уделяют большое внимание жителям Китая. Учитывая размеры экономики Поднебесной, подобный интерес не удивителен. Кроме того, для него имеются и другие основания. Китайцы проявляют постоянно растущий интерес к приобретению недвижимости за рубежом. Это связано с рядом факторов, включая укрепление юаня по отношению к большинству мировых валют, в том числе доллару, ростом цен на недвижимость в Китае, потрясениями на местном фондовом рынке, а также некоторым замедлением экономики этой страны.

При этом многие обеспеченные китайцы стремятся приобретать недвижимость именно в США в связи с тем, что в этой стране они видят возможности для получения их детьми хорошего образования и развития своей карьеры. В 2014 году китайцы стали лидерами среди иностранных граждан, приобретающих жилье в США. В общей сложности они вложили в американскую недвижимость более 26 миллиардов долларов. В Майами влияние «китайского фактора» пока не слишком заметно – в 2014 году китайцы приобрели лишь 2% от всех объектов недвижимости, купленных иностранцами. В то же время, это самый высокий показатель за всю историю наблюдений. Кроме того, в том же году в Нью-Йорке отмечен более чем 40%-ый рост вложений в недвижимость со стороны граждан Китая. Всё это заставляет крупные строительные компании из Майами все более активно предлагать свои проекты в Китае и Гонконге. Китайцы известны своей осторожностью и в ближайшие годы, на мой взгляд, ожидать массового наплыва покупателей из Китая на рынке недвижимости Майами, не стоит. Однако через 10-15 лет граждане Поднебесной могут стать важными игроками на рынке недвижимости Южной Флориды.

Что касается России и других постсоветских стран, то здесь ситуация достаточно противоречивая. Во-первых, хотя Майами и является исторически, пожалуй, самым популярным направлением среди россиян, заинтересованных в приобретении недвижимости в США, даже в лучшие годы выходцы из России не оказывали существенного влияния не местный рынок. Экономические проблемы в России во многом напоминают таковые в обсуждавшихся выше странах Южной Америки, однако, если для этих стран Майами является одним из наиболее очевидных мест для инвестирования, для россиян это всё же достаточно экзотичное направление. В аналогичных обстоятельствах они скорее будут нацелены на Лондон или Барселону. Впрочем, по своему опыту могу сказать, что в последнее время число жителей России, интересующихся приобретением недвижимости в Майами, не выросло, но и не снизилось, оставаясь на достаточно стабильном уровне. Я полагаю, что снижение курса рубля и экономические сложности с одной стороны снизят спрос со стороны россиян на фешенебельную недвижимость в таких местах как Санни Айлс и Бэл Харбор, а с другой могут увеличить приток жителей России, заинтересованных в приобретении недорогих квартир и домов в Майами и графстве Бравард.



Таким образом, рынок недвижимости Майами подвержен влиянию различных факторов, среди которых существенную роль играет экономическая ситуация за пределами США, прежде всего в Южной Америке и Западной Европе. Это влияние не всегда однозначно и в некоторых случаях цены на недвижимость в Майами могут даже повышаться вследствие экономических сложностей в соседних странах, что связано со стремлением жителей этих стран вложить свои капиталы именно в подобный достаточно надежный актив. По мере восстановления экономики еврозоны можно ожидать возвращения на рынок недвижимости Майами покупателей из Франции, Германии и Великобритании, что должно способствовать его дальнейшему укреплению. Что же касается влияния экономических проблем, переживаемых в настоящее время Россией, то их значение для рынка недвижимости Майами, вероятнее всего, минимально.

Если Вам понравилась эта статья, Вы можете подписаться на нашу страницу на Facebook. Мы регулярно публикуем интересные материалы, посвященные городу Майами.