Недвижимость Майами и Южной Флориды: блог

12 самых частых вопросов о недвижимости в Майами

Самые частые вопросы, задаваемые людьми, интересующимися приобретением недвижимости в Майами

09 авг 2015

Недвижимость в Майами является полноценным международным брендом. Это не удивительно – Майами это крупный деловой и торговый центр, своего рода столица Южной Америки, при этом расположенный в США и являющийся прекрасным курортом. Спрос на квартиры и дома в Майами велик, в том числе и со стороны россиян и жителей других постсоветских стран. В то же время, у многих интересующихся вопросом приобретения недвижимости в Майами людей представления об этом вопросе весьма туманные. В этой статье я остановлюсь на десяти наиболее часто встречающихся в моей практике вопросах, касающихся недвижимости в Майами и Флориде в целом. Я надеюсь, что после знакомства этой статьей основные аспекты процедуры приобретения квартиры или дома в Майами станут для Вас более ясными. Вопросы и ответы будут представлены в порядке частоты встречаемости и актуальности.

1. Пожалуй, самый частый вопрос, который мне задают – это вопрос о цене. Звучит он как: «Опишите пожалуйста варианты» или более конкретно: «Что можно купить в Майами за…?» Ситуация на рынке недвижимости Майами, конечно, подвержена некоторым изменениям, однако общую картину обрисовать можно.

Если ввести запрос, к примеру, о квартирах в Майами на любом крупном американском сайте недвижимости, то можно увидеть варианты, начинающиеся с 40-50 тысяч долларов. Здесь нет никакого обмана – подобные квартиры, действительно, существуют, однако своим клиентам я не рекомендую тратить время на просмотр этих вариантов. Такие квартиры имеют существенные недостатки, и список возможных вариантов этих недостатков весьма обширен. Это могут быть квартиры на первых этажах неблагополучных районов, в домах, подвергшихся затоплению, с существенными дефектами в интерьере или располагающиеся в зданиях, имеющих большой коллективный долг (который будет Вашим, как только Вы станете собственником). На сегодняшний день приличные варианты начинаются примерно с 80-100 тысяч долларов. Это, конечно, не роскошные апартаменты в даунтауне, скорее скромная 1-2 комнатная квартира на окраине Майами или в одном из многочисленных пригородов. Если Вас интересует более просторное домовладение, то подходящим вариантом может оказаться 3-х комнатная квартира (как правило, с двумя ванными) или таунхауз, ценник здесь будет несколько выше – в районе 120-180 тысяч. Эта цена прогрессивно повышается, если Вы хотите купить квартиру в Майами, расположенную ближе к океану, в престижном районе или в доме с такими (довольно распространёнными во Флориде) удобствами, как теннисный корт или большой тренажерный зал. Отмечу, что бассейн и обычный тренажёрный зал присутствуют в большинстве квартирных комплексов и не являются чем-то особенным. Дома в Майами на данный момент предлагаются по ценам от 200 тысяч долларов. Подобная (высокая) цена связана, прежде всего, с ограниченной доступностью земли для строительства. В пригородах можно найти варианты несколько дешевле, хотя в целом дома сейчас пользуются высоким спросом, и цены на них постоянно растут.

2. Следующий по популярности вопрос касается расходов на содержание квартиры или дома в Майами.

Обычно он звучит так: «Какие дополнительные расходы связаны с владением недвижимостью в Майами?» Тут сложно дать только общий ответ, многое зависит от конкретного объекта. Тем не менее, во всех случаях Вам придётся платить квартплату (варьирует в пределах от 150 до 1000 и более долларов, в зависимости от стоимости конкретной квартиры, количества дополнительных сервисов в здании, близости к океану и т.п., в среднем в хороших домах составляет около 500 долларов в месяц), коммунальные платежи, включая электричество (в 2-х комнатной квартире расходы на электричество в месяц составляют 80-100 долларов, основным потребителем является, естественно, кондиционер), интернет (от 20 долларов в месяц) и, в некоторых случаях, телефон, телевизионную антенну и воду. Другим обязательным во всех случаях расходом является выплата налогов. Налог на недвижимость в Майами платится ежегодно, его размер варьирует, но, как правило, он составляет около 1.5% от оценочной стоимости квартиры или дома. Время от времени владельцам квартир также приходится производить единовременные выплаты, связанные с проведением в зданиях масштабных ремонтных работ (так называемый, assessment).

3. Могу ли я рассчитывать на получение вида на жительства/гражданства на основании приобретения квартиры или дома в Майами?

Короткий ответ на этот вопрос – нет, не можете. Формальной связи между приобретением Вами недвижимости в Майами или любом другом регионе США и получением гражданства или вида на жительство нет. В то же время, наличие у Вас подобной собственности в некоторых случаях может оказать положительное влияние на решение иммиграционных властей в отношении продления Вашей визы, так как это будет опосредованно указывать на то, что Вы имеете существенные причины для приезда в США.

4. Могу ли я, не будучи гражданином США, получить ипотеку?

Да, получение ипотеки гражданами России и других постсоветских стран при приобретении недвижимости в Майами возможно. Другой вопрос, что процедура может несколько отличаться от таковой для граждан США, что, впрочем, неудивительно. На самом деле, если Вы в состоянии заплатить хотя бы 30% от стоимости приобретаемого объекта и имеете подтверждение стабильного дохода, получить ипотеку в США не слишком сложно. Я недостаточно хорошо знакома с вопросом, однако подозреваю, что получение ипотеки при приобретении недвижимости в Майами для, к примеру, граждан России, может быть не сложнее, чем получение ипотеки для покупки недвижимости в любом Российском городе. В частности, мое агентство плотно сотрудничает со специалистами в области ипотеки, имеющими опыт работы с иностранными клиентами и в большинстве случаев мы в состоянии найти подходящий вариант.

5. Как долго занимает процесс оформления документов?

В целом в США бюрократические процедуры, связанные с оформлением собственности на недвижимость, относительно просты. Тем не менее, учитывая, что в процесс совершения сделки вовлечено большое количество различных людей, оформление документов обычно занимает несколько недель.

6. Могу ли я заключить сделку, не находясь в США?

Да, это возможно. На этапе подписания окончательных документов Вас может представлять любой человек, в нашей практике мы нередко выступаем от лица наших клиентов на заключительном этапе сделки. Впрочем, на этапе выбора собственно варианта квартиры или дома, Вам необходимо находиться здесь.

7. Какова вероятность обвала цен на рынке недвижимости Майами?

Цены на недвижимость в Майами подвержены некоторым колебаниям. За последние 15 лет было как минимум три периода заметного снижения цен, последний из которых пришёлся на 2008-2011 годы, известные как мировой финансовый кризис. В принципе, можно сказать, что рынок недвижимости Майами довольно сильно зависит от общей экономической ситуации в США и даже в мире в целом. Это, прежде всего, связано с тем, что значительная часть покупателей квартир и домов в Майами являются иностранцами. Тем не менее, после каждого кризиса происходило восстановление и, например, на данный момент цены на недвижимость уже достигли предкризисных значений и продолжают расти. В общем, в краткосрочной перспективе снижение возможно, но в долгосрочной – недвижимость в Майами является надёжным активом.

8. Существует ли возможность обмена моей недвижимости в России на квартиру или дом в Майами?

Кому-то подобный вопрос может показаться несколько странным (мне он таким кажется до сих пор), однако мне его задают достаточно часто. Вообще обмен недвижимости для США не характерен. Обмен недвижимости в США на недвижимость за границей это вообще что-то труднопредставимое для большинства американцев. Я думаю, что теоретическая возможность подобной сделки, конечно, существует, но практически осуществить это крайне сложно и главное, никаких очевидных выгод подобная операция не принесет.

9. Гарантируете ли Вы конфиденциальность сделки?

Среди наших клиентов этот вопрос не является слишком животрепещущим, насколько мне известно, никто из них не скрывается от правосудия и не легализует здесь доходы, полученные незаконным путём, однако подобный вопрос время от времени встречается. Я думаю, что он возникает после изучения интернет-сайтов многих агентств недвижимости, обещающих «полную конфиденциальность сделки» и т.п. Подобная информация не соответствует действительности, по большому счёту этот вопрос не имеет к собственно агентству недвижимости никакого отношения. Все сделки по недвижимости в Майами и Флориде в целом регистрируются в единой базе данных, которая находится в открытом доступе.

10. Существует ли возможность приобретения недвижимости на юридическое лицо?

Этот вопрос отчасти связан с предыдущим. Да, такая возможность существует и в принципе это не сложно, хотя, естественно, требует некоторых дополнительных действий. У меня есть существенный опыт проведения подобных сделок, однако какой-то общий совет здесь дать сложно – нужно разбираться с каждым случаем индивидуально и подбирать вариант, соответствующий требованиям и возможностям конкретного клиента.

11. Существенна ли разница между Майами и пригородами (города Холливуд, Халландейл и другие)?

На мой взгляд, особой разницы между Майами и его ближайшими пригородами, нет. Более того, лично я рекомендую моим клиентам обратить внимание на варианты за пределами собственно Майами. Во многих случаях, в пределах 30-минутной поездки на автомобиле от центра Майами Вы можете найти намного более качественное жильё по существенно более выгодной цене. Развитость транспортной инфраструктуры Южной Флориды в значительной степени нивелирует влияние географического положения на доступность основных достопримечательностей Майами. Кроме того, большинство русскоязычных жителей Южной Флориды предпочитают именно северные пригороды Майами, здесь много русских магазинов, ресторанов и других объектов.

12. Я планирую приехать в Майами на отдых и одновременно рассмотреть возможность приобретения недвижимости. Реален ли подобный план?

Многие из наших клиентов поступают именно так. В конце концов, в этом заключается одно из основных преимуществ Майами – это настоящий город-курорт. В отличие, скажем, от Нью-Йорка или Чикаго, в Майами Вы можете снять квартиру в Майами и заниматься поиском недвижимости, а в перерывах наслаждаться пляжами и океаном. Возвращаясь к вопросу о временных рамках – при надлежащей подготовке (с нашей и Вашей стороны) найти подходящий вариант можно за одну-две недели, после этого, если понимание с продавцом найдено, Ваше присутствие в Майами не будет обязательным, все формальности могут быть соблюдены дистанционно.

Если Вам понравилась эта статья, Вы можете подписаться на нашу страницу на Facebook. Мы регулярно публикуем интересные материалы, посвященные городу Майами.